내년 하반기부터 서울 지역 아파트의 재건축 가능 시기가 준공 후 최장 40년에서 30년으로 10년 앞당겨지는 등 재건축규제가 대폭 풀린다. 또 1980년 제정된 택지개발촉진법을 34년만에 폐지해 앞으로 신도시 건설을 중단한다.

국토교통부는 1일 당정협의를 거쳐 이 같은 내용의 '규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민주거 안정 강화방안'을 발표했다. 국토부는 "낡은 규제를 과감하게 개혁해 신규분양시장은 물론 기존 주택 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복하겠다"고 밝혔다.

국토부는 지역에 따라 길게는 준공 후 40년이던 재건축 가능 시기를 최장 30년으로 단축하기로 했다. 서울의 경우 1986~1991년에 지어진 아파트 약 25만 가구의 재건축 시기가 2~8년 앞당겨진다. 1991년 이후 준공한 아파트는 일률적으로 10년씩 줄어든다. 또한 재건축 연한을 맞춘 아파트는 주거환경평가기준을 강화하여 구조안전에 문제가 없어도 생활에 불편이 크다면 재건축을 적극 허용한다는 방침이다. 재건축 때 전용면적 85㎡이하 주택을 연면적의 50%이상 지어야 하는 요건도 없애 지금보다 사업성이 크게 개선될 것으로 보인다.

주택청약제도는 15년 만에 대폭 간소화된다. 수도권의 경우 1순위 요건이 청약통장 가입 후 2년에서 1년으로 줄어든다. 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 사실상 폐지돼 지역에 따라 100%추첨만으로 공급할 수 있게 된다. 주택청약통장은 주택청약종합저축으로 일원화된다.

국토부는 수도권 일부 지역의 주택공급을 해소하기 위해 더 이상 신도시를 짓지 않기로 했다. 이를 위해 2017년까지 3년간 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정도 중단하기로 했다.

달라지는 주택제도를 일문일답형식으로 알아본다.

- 이번에 정부가 청약제도를 전면 개편한 이유는?

"현행 청약제도 1995년 전면 개편된 이후 부분적인 개정만 이뤄져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡하다는 지적을 받아왔다. 더욱이 2008년부터는 주택보급률 100%를 달성하면서 지역별로 차별화된 수급 상황에 맞춰 실수요자 우선 공급원칙은 유지하되, 지방자치단체의 자율권을 강화하는 방향으로 바꾼 것이다.

-재건축 허용 여부를 판단하는 안전진단 기준이 달라진다는 데.

"앞으로는 재건축 허용 연한만 지나면 건물구조에 큰 문제가 없더라도 생활에 불편이 클 경우 안전진단을 통과하기가 쉬워진다. 지금까지는 건물의 구조 안전, 노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목가운데 구조안전 비중이 40%로 가장 높았다. 하지만 앞으로는 주거환경이 40%로 가장 큰 비중을 차지한다. 이에 따라 안전에 문제가 없더라도 주차장이 부족하거나 배관이 낡고 층간소음이 심할 경우 재건축이 가능해진다."

- 소형 주택을 갖고 있어도 무주택자격으로 청약할 수 있나.

"지금까지는 민간 아파트 분양 시 청약자 본인과 배우자가 전용 60㎡이면서 공시가격 7000만원 이하 주택을 갖고있으면 민영주택 청약에서 무주택자로 간주했다. 개선안에서는 전용 60㎡ 조건은 같되 공시가격 1억3000만원(지방은 8000만원)이하를 무주택자로 본다."

개선안에서는 전용 60㎡조건은 같되 공시가격 1억3000만원(지방은 8000만원)이하를 무주택자로 본다."

- 재건축 조합의 시공사 선정 시기는

"서울시 등 일부 지자체의 경우 사업시행인가 이후에만 시공사를 선정할 수 있었다. 하지만 앞으로는 토지 등 소유자자의 과반수가 원활 경우 사업시행인가 이전에라도 시공사를 정할 수 있어 사업 추진이 한결 빨라질 전망이다."

- 재건축 규제 완화로 이주 수요가 몰리지 않겠나.

" 재건축 이주 수요가 특정시기에 집중되지 않도록 해당 지방자치단체와 협의해 인·허가 절차등의 방법으로 사업시기를 조정할 계획이다. 재건축연한이 단축되더라도 1990년대 이후 지어진 중·고층 아파트는 대부분 용적률이 200%이상으로 수익성 확보가 용이하지 않아 당장 사업이 추진되지는 않을 전망이다."

- 재개발 임대주택 의무건설비율이 낮아지면서 임대주택이 부족해질 경우 해당 지방자치단체장이 임대주택 의무건설비율을 5%포인트까지 상향조정할 수 있다. 오히려 그동안 정체돼 있던 재개발 사업이 활성화되면서 임대주택 공급이 늘어나 전·월세 시장 안정에 도움을 줄 것으로 기대된다.

- 무주택자를 우선한다는 공급원칙이 후퇴한 것 아닌가

"지자체별로 가점제를 운용하지 않은 곳에서는 현재 (85㎡ 이하 가점제 40%적용)보다 무주택자의 청약 기회가 줄어들 수 있다. 하지만 정부는 2013년 6월 이후 전국의 1,2 순이 청약마감지역이 36%에 불과하다는 점을 들어 무주택자의 청약 기회 상실이 크지 않다고 판단했다. 또 수도권투기과열지구는 85㎡이하의 100%에 대해 가점제를 계속 적용할 계획이다"

-디딤돌 대출금리를 0.2%포인트 낮추는 까닭은.

"내 집마련 디딤돌 대출의 일부금리가 시중 금리보다 더 높은 역전현상이 벌어지고 있기 때문이다. 지난 6월 기준 시중은행의 주택담보대출금리는 연 3.58%로 지속적으로 하락하고 있다. 반면 디딤돌 대출의 경우 소득 수준이나 만기에 따라 연 2.8%~3.6%의 금리가 적용되고 있다. 다만 금리인하는 신규 신청자부터 적용된다.        손경휘기자