상가 권리금 법제화를 통해 약 220만명에 달하는 중소장여업자들의 영업환경이 개선될 것으로 보인다.  

이르면 이달부터 건물주가 바뀌어도 일부 대규모 점포를 제외한 임차 상인에게 5년간 장사할 권리가 보장된다.  또 건물주는 '정당한 사유'가 없으면 기존 임차인과 새 임차인 간의 계약을 받아들여야한다.

국회 법제법제사법위원회는 이같은 내용을 담은 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 4일 법안심사소위에서 통과시킨 데 이어 6일 전체회의를 열어 통과시켰다. 당일 국회 본회를 통과함에 따라 이르면 이달 부터 개정된 상가임대차보호법이 시행될 것으로 보인다. 개정 상가 임대차 보호법의 주된 내용을 문답식으로 알아본다.

Q 임차인의 권리금이 보장되는 길이 열린다는데...

A 기존에는 임차인이 새 임차인을 데려와 계약을을 진행하려고 해도 건물주가 별다른 이유없이 계약을 거절하는 바람에 기존 임차인이 권리금을 날리는 겨우가 종종있었다.개정안에 따르면 이 경우 임차인은 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 잇다. 이 때 임차인은 법원에서 건물주의 계약 거부 사유가 정당하지 못함을 입증해야한다. 손해배상 청구는 계약 종료후 3년안에 하면된다. 임대인의 손해배상범위는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금, 임대차 종료당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

Q.건물주가 너무 높은 월세와 보증금을 요구해 어쩔 수 없이 계약을 포기할 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있나.

A. 그렇다. 건물주가 임차인을 쫓아낼 의도로 시세보다 높은 보증금과 월세르 요구해 권리금을 포기하게 하는 행위가 금지된다.

Q.건물주는 기존 임차인이 신규 임차인을 데려오면 무조건 계약해야 하나. 임차인이 손해배상을 받을려면.

A. 건물주는 '정당한 사유'가 있을 경우 계약을 거절할 수 있다. 정당한 사유는 신규임차인이 보증금 등을 지급할 능력이 없는 경우, 기존 임차인이 사용하던 상가를 건물주가 비영리 목적으로 1년6개월 이상 사용하는 경우, 건물주가 선택한 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 준 경우다. '제10조의4 제2항에 적시된 '정당한 사유'는 예시규정으로, 이 4가지사유에 한정되는 것은 아니다.  임대인이 '정당한 사유'로 간주효과를 받기위하여 적극적으로 그 사유를 입증해야 손해배상을 면할 수  있다.  임차인이 손해배상을 받기위해서는 '임대인의 방해행위'또는 '임대인의 계약거절에 정당한 사유가 없음을'을 주장.입증해야한다.

Q. 백화점을 제외하고  어떤 임차인이든 최소 5년은 장사할 권리가 보장된다는 데...

A. 그렇다. 종전에는 서울의 경우 환산보증금(월세×100+ 보증금)이 4억원을 넘으면 계약기간 5년을 보장받지 못했다. 이제는 상가 주인이 바뀌어도 최소 계약기간 1년 이후 1년씩 계약 갱신을 통해 최장 5년간 장사할 권리가 보장된다. 단, 백화점 대형마트 등 유통산업발전법에서 규정한 '대규모 점포'는 적용 대상에서 제외된다. 백화점,대형마트의 경우에는 백화점 등의 책임하에 매장이 배치되고, 상가임차인이 백화점 등에 의해 형성된 고객, 상권에 대한 이익을 누리고 있나는 지적이 제기돼 이에대한 적용제외 조항이 마련됐다.  또 공개입찰절차에 따르는 국.공유재산 임대의 특수성을 감안해 이에 대해서도 적용이 제외된다.

Q.임대인이 임차인에게 업종을 바꿔달라고 요구했을 때 임차인이 거절하면 임대인이 계약 체결을 거부하는 업종 변경권이 법으로 보장되나.

A. 권리금 보호조항을 잠탈할 우려가 있다는 지적이 있어 법으로 보장하지 않았다. 다만 법적 분쟁이 발생하여 법적 해석을 할 경우 임대인의 업종변경 요구에 '정당한 사유'가 있다면 임차인은 임대인의 요구를 받아들여야한다. 임대인의 업종 요구가 부당하거나 남용될 수 있는 경우를 우려하여 명시하지 않은 것이기때문이다.

Q. 개정된 법은 언제부터 적용받을 수 잇나.

A. 이르면 이달안에 개정된 법이 공포돼 바로 시행될 예정이다. 법공포당시 임대차 계약이 유지되고 있는 경우 권리금을 받을 수 있다.

장 혜 린 기자 hljang@sisabarotimes.com