부동산 계약을 해제하려고 할 때 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제로 받은 계약금'이 아니라 계약서상 '약정 계약금'이라는 대법원의 첫 판단이 나왔다. 법원은 실제로 준 돈의 두배를 돌려주는 것으로 계약을 해제하려는 시도는 사실상 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래해 부당하다고 판단했다.

대법원 3부(주심 김신 대법관)는  부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 아파트 매도인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송의 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 받은 계약금 1000만원을 포함해 모두 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소  판결한 원심을 지난달 23일 확정했다고 밝혔다.

법원은 "주씨가 매매계약을 해제할 수는 있으나 해약금의 기준이 된느 돈은 실제로 받은 계약금이 아니라 약정한 계약금이라 봐야한다"며 "주씨가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는한 임의로 계약을 해제할 수는 없다"고 판단했다.

또 "실제로 받은 계약금의 배액만을 상환해 계약을 해제할 수 있다면 이는 일정금액을 계약금으로 정한 것에 반하는 일이며, 받은 돈이 소액일 경우 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화될 것"이라고 지적했다.

김씨는 2013년 3월 서울 서초구의 아파트 한 채를 11억원에 사기로 주인 주씨와 계약하면서 계약금 1억1000만원 중 1000만원을 먼저 송금하고 나머지 1억원은 다음날 보내기로 약정했다. 실제 김씨는 주씨에게 1000만원을 건넸다. 그런데 주씨는 다음날 '시세보다 지나치게 싼 값에 계약을 한 것 같다'며 계약을 해제하겠다고 했고, 남은 1억원을 받기로 한 계좌를 폐쇄했다. 그는 또 이미 받은 계약금 1000만원의 2배인 2000만원을  변제공탁했다.

두사람이 쓴 계약서에는 '잔금을 내기 전까지는 주씨가 계약금의 배를 배상하면 계약을 해제할 수 있다'고 돼 있었다.  뒤늦게 이사실을 안 김씨는 "계약해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억1000먼원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며  법원에 소송을 냈다.

1심은 "주씨는 원김씨로부터 받은 계약금 1000만원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결판결했다. 2심은 손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산하여 주씨는 김씨에게8700만원을 지급하라"고 판결했다. 법원은 배상액은 계약금 1억 1000만원의 두배인 2억2000만원이 돼야 하지만 배상액이 너무 크면 법원이 일부 감액할 수 있다는 민법 조항에 따라 주씨가 김씨에게 줘야 할 배상액을 8700만원으로 조정한 것이다.

장 혜 린 기자 hljang@sisabarotimes.com